สรุปเนื้อหาสดจากเวทีดีเบตสุดเข้มข้นในงาน Bitkub Summit 2024 ภายใต้หัวข้อ "Cash vs Stock vs Real Estate Investments เปิดแผนที่ขุมทรัพย์การลงทุนแห่งอนาคต" เพื่อให้คนไทยได้รับชมความรู้ด้านสินทรัพย์ แง่มุมและตกผลึกด้วยตนเองจากประสบการณ์ของตัวจริงในการลงทุน โดยวันนี้ทางทีม Jobcadu ขอสรุปสาระสำคัญความเห็นต่าง ข้อเท็จจริงและจุดเหมือนของ Speaker แต่ละท่าน โดยขอละความมันส์ ความสนุก อารมณ์ก่อนและหลังเกมไว้ยูทูปช่องหลักของ Bitkub Exchangeสรุปสาระสำคัญและหมัดเด็ดจากการดีเบตดร.โสภณ - อสังหาริมทรัพย์ > ลูกจ้าง,การประกอบกิจการ > การเทรดหุ้นและคริปโตดร.โสภณมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกที่สร้างความมั่นคงในระยะยาว มูลค่าทรัพย์สินมีโอกาสเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสามารถต่อยอดไปสู่การสร้างแบรนด์ส่วนตัวได้การเริ่มต้นลงทุนไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนสูง สามารถศึกษาที่ดิน ตลาดและโครงการ หรือเริ่มจากกองทุน REIT กับเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก่อนได้ดร.โสภณเตือนให้ "ค่อยๆ สะสมทุน" และ "ไม่ลงทุนแบบหวัง Easy Money" ซึ่งอาจเสี่ยงสูงและไม่ยั่งยืนการซื้อบ้านไม่ควรมองว่าเป็นหนี้สิน ควรมองว่าเป็นการลงทุนโดยการปล่อยเช่าให้ตัวเองได้ อีกทั้งยังสามารถสร้างกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าโดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่แม้จะยังไม่ปิดกั้นโอกาสในการลงทุน Bitcoin แต่แนะนำให้พิจารณาการลงทุนที่สอดคล้องกับบุคลิกของตนเองมากกว่าคุณดิว - กระแสเงินสด > หุ้น > อสังหาริมทรัพย์คุณดิวไม่ได้แนะนำที่สินทรัพย์ใดเป็นพิเศษ แต่เขาเน้นความสำคัญของการมีกระแสเงินสดที่ดี ซึ่งช่วยให้มีอิสระในการเลือกลงทุนโดยไม่กดดันเรื่องผลตอบแทนระยะสั้นเขาเชื่อว่าควรลงทุนในสินทรัพย์ที่คุณถนัดเขาเห็นด้วยว่าคนรวยไม่ถือเงินสด แต่เก็บไว้ใช้ช้อนโอกาสเขาเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยซื้ออพาร์ทเม้นท์ใกล้มหาวิทยาลัยและนำรายได้ไปต่อยอดการลงทุนในหุ้นต่อมาจึงศึกษาและลงทุนในหุ้นปันผลที่สร้างกระแสเงินสด 5-7% โดยไม่ต้องรับมือกับปัญหาด้านการจัดการคนเน้นว่าการซื้อบ้านควรสอดคล้องกับความมั่นคงในชีวิตและไม่ควรรีบตัดสินใจถ้ายังไม่พร้อมเคยลงทุนในคริปโต แต่ปัจจุบันยังไม่มีความเห็นต่อ Bitcoinคุณ CK - ตราสารหนี้ > หุ้น, บิทคอยน์ > อสังหาฯ และเงินสดCK มองว่าตราสารหนี้ของสหรัฐฯ เป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัยและให้ผลตอบแทนสูงที่ 4.75% และอาจพิจารณาการลงทุนในหนี้ธนาคารซึ่งดีกว่าการถือเงินสดเขาลงทุนในหุ้นตั้งแต่อายุ 14 ผ่าน Bull และ Bear market ตลาดหุ้นสหรัฐ ฯ มีการเติบโตสูง โดย S&P โต 500% และ NASDAQ โต 800% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่เตือนให้ศึกษาโมเดลธุรกิจและ P/E ratio ของหุ้น โดยเฉพาะหุ้นในกลุ่ม AI และกลุ่มนางฟ้า ซึ่งยังอยู่ในช่วงการเติบโตแบบ S-Curve และยังไม่สามารถสร้างรายได้จาก AICK ชี้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์มีจุดอ่อนคือสภาพคล่องต่ำและกำลังเผชิญกับเทรนด์จากไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่อยู่ในเมืองมากขึ้น เขายกตัวอย่างกรณีที่เกิดขึ้นในญี่ปุ่น ซึ่งมีบ้านร้างจำนวนมากCK มองว่าบ้านเป็นหนี้สิน เพราะการผ่อนบ้านทำให้เราเสพติดเงินเดือนและอาจไม่กล้าที่จะเสี่ยงกับโอกาสในการสร้างธุรกิจหรือทำตามความฝันBitcoin ไม่ใช่ผู้ร้าย ขณะที่เงินสดคือหนี้ของรัฐบาลและสะท้อนความน่าเชื่อถือและความสามารถในการใช้หนี้ของรัฐฯ------------------------------------------สรุปเงินสด หุ้น และอสังหาริมทรัพย์ ลงทุนอะไรดี (แบบไทม์ไลน์)ก่อนเริ่มช่วงดีเบต คุณ CK และคุณหนุ่ยกล่าวชมความกล้าของดร.โสภณที่ตอบรับคำเชิญโดยเจ้าตัวกล่าวว่าต้องการนำเสนอมุมมองที่แตกต่างในงานที่คาดว่าคนกว่า 99% ค่อนข้างเอียงไปทางการลงทุนในหุ้นและคริปโตฯยกที่ 1 : ของดร.โสภณ- ดร.โสภณ มองว่าทำธุรกิจที่ตัวเองสนใจ น่าจะมีความสุขมากกว่าการนั่งมองกราฟ ขึ้น ๆ ลง ๆ อย่างการเทรดหุ้น หรือคริปโต- ดร.โสภณนำเสนอว่า การเป็นลูกจ้างก็สามารถมีความสุขได้เหมือนกัน หลายคนอยากมีอิสรภาพทางการเงิน การหวัง Easy money อาจทำให้เราใจร้อน และเผชิญกับความเสี่ยงและโอกาสที่จะล้มเหลวสูงขึ้น- เขาหยิบยกผลสำรวจมาอ้างอิงว่าคนเล่นบิทคอยน์ 70% มองว่าตัวเองล้มเหลวในตลาดลงทุน 20% เสมอตัว และ 10% สามารถเอาชนะตลาด- หลายคนยอมเสี่ยงเพราะมองว่าตัวเองไม่มีอะไรสูญเสีย อยากรู้สึกทันสมัย ยิ่งมีกูรูมาแนะนำ ยิ่งทำให้เราฮึกเหิมอยากลงทุนเขามองว่า "ค่อย ๆ สะสมทุน" และ "รอคอยโอกาส" อย่าไปลงทุนโฉ่งฉ่างอาจไม่ใช่สิ่งที่นำไปสู่ความสำเร็จ- การลงทุนในอสังหา ฯ สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดี มีแต้มต่อและสร้างแบรนด์ดิ้งของตัวเองได้- เขายังบอกอีกว่า การลงทุนในอสังหาฯ ไม่จำเป็นต้องเริ่มจากทุนสูง สามารถเริ่มจากการศึกษา เรียนรู้ตลาดก่อน หรือเป็นนายหน้าอสังหา ฯ ธุรกิจรีโนเวท ทำอพาร์ทเม้นต์ หรือหากอยากลงทุน สามารถเลือกจากกองทุน REIT หรือโทเค่นยกที่ 1 : ของคุณดิว"ผมลงทุนในสิ่งที่ตัวเองถนัด แต่ผมเป็นพ่อค้าที่คอยมองโอกาสตลอดเวลา" คุณดิวกล่าว- คุณดิวเคยเล่นคริปโต ฯ ยอมรับว่าหากเข้าถูกจังหวะมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูงกว่า โดยเฉพาะคนทุนน้อย แต่เมื่อเทียบข้อดีและข้อเสีย เขามองว่าหุ้นยังสามารถดูปัจจัยพื้นฐาน การประกอบกิจการ- เขาไม่ปฏิเสธอสังหา ฯ- คุณดิว เห็นด้วยกับคุณ CK ว่า "คนรวยไม่ถือเงินสด" แต่ไม่ค่อยเห็นด้วยกับ "เงินสดคือหนี้"โดยคนรวยมักเก็บเงินสดไว้รอตักตวงโอกาส- คุณดิวแชร์ว่าเขาโชคดีที่ได้พาร์ทเนอร์จากต่างประเทศในการทำธุรกิจฟาร์มปลาคาร์พ จากจุดแข็งที่เขามีวินัยและทำงานหนัก- เมื่อเขาได้เงินปันผลก้อนนึงจากธุรกิจ เขานำเงินก้อนกว่า 30 ล้านบาทไปลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นที่ติดมหาวิทยาลัยเพื่อปล่อยเช่า อีกทั้งเขาไม่มีความรู้เรื่องหุ้น- เมื่อบริหารไปพักนึง ได้กระแสเงินสดจากค่าเช่า และ re-invest ซื้อตึก จนมีมากกว่า 1,000 units เขาเริ่มมองช่องทางอื่นที่มาหักลบข้อเสียของการต้องดีลกับปัญหาเรื่องคน การดูแลบริหารอพาร์ทเม้น- เขาเริ่มมองถึงการจัดพอร์ทโฟลิโอการลงทุน ขายอสังหาฯ ออกครึ่งนึง แล้วไปลงทุนหาหุ้นปันผล แต่เขาย้ำว่าจุดแข็งของเขาตอนนั้นคือมีกระแสเงินสดที่ดี สามารถรอได้ มองผลตอบแทนที่ 5-7% ไม่จำเป็นต้องเทรดรายวันและไม่อยากเสียเงินต้น- จนสุดท้ายเขาตกผลึกได้ว่า ลงทุนในหุ้นนั้นสบาย ไม่ต้องวุ่นวายกับคนเหมือนธุรกิจปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นยกที่ 1 : ของคุณ CK- CK เริ่มจากแปรญัตติโดยอธิบายความหมายของเงินในทางบัญชี คือ Cash (เงินที่อยู่ในธนาคาร) กับ Cash Equivalent (เงินที่อยู่ในตราสารหนี้ของอเมริกา)- ถ้าคุณลงทุนกับตราสารหนี้สหรัฐ คุณจะไม่เสียเงินต้น และได้ดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.75% เป็นโอกาสที่ดีมาก- ถ้าไม่นับ Bitcoin ผู้ชนะคือหุ้น 10 ปีที่ผ่านมา S&P โตอยู่ที่ประมาณ 500% และ NASDAQ อยู่ที่ 800%- ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ CK บอกว่า Landscape นั้นเปลี่ยนไปหลังจากปี 2008 โดยเขาชี้ให้เห็นถึง 1 ข้อเสีย และ 1 เทรนด์ที่กำลังเกิดขึ้น นั่นคือ อสังหาริมทรัพย์นั้นมีความคล่องตัวน้อย และคนรุ่นใหม่เปลี่ยนวิถีชีวิต- คุณ CK ชวนคิดว่า พ่อแม่ของเราส่วนใหญ่มีบ้าน ขณะที่เราชอบอยู่ในเมือง ถ้าหากว่าวันนึงพ่อแม่ของเราเสียชีวิตไป เราจะกลับไปอยู่บ้านนั้นไหม- CK มองว่าเทรนด์ในอีก 50 ปีคือเราจะมีบ้านร้างจำนวนมาก ซัพพลายของบ้าน(มือสอง)จะเพิ่มขึ้น ขณะที่ดีแมนด์หรือความต้องการจะลดลง โดยเขาได้หยิบกรณีที่เกิดขึ้นแล้วในญี่ปุ่น ซึ่งข้อเสียคือมันขายไม่ได้หากไม่มีผู้ซื้อ- ตรงกันข้ามกับหุ้น ที่มี market maker ที่สร้าง Liquidity ตลอดเวลา ทำให้เราได้อิสระ สามารถ Take loss และ profit ได้คล่องตัว- บ้านเป็นหนี้สิน เนื่องจากตอนซื้อเงินผ่อน บ้านเป็นทรัพย์สินของธนาคาร หากตกงาน โดน AI disrupt เราอาจไม่สามารถผ่อนบ้านได้ และต้องขายทิ้ง- หนี้ที่ใหญ่ที่สุดอยู่ที่อเมริกา และค่าใช้จ่ายและหนี้ของรัฐมาจากการออกพันธบัตร และทุก ๆ ปีรัฐบาลมี Budget deficit หรือค่าใช้จ่ายที่มากกว่าการจัดหารายได้ของรัฐ ยิ่งทำให้ภาระการจ่ายดอกเบี้ยให้กับผู้ถือพันธบัตรสูงขึ้น เงินสดที่เราถืออยู่นั้นจึง represent หนี้และความน่าเชื่อถือของรัฐ หากรัฐไม่สามารถจ่ายภาระดอกเบี้ย ความเชื่อมั่นจะหดหาย เงินสกุลนั้นจะไม่มูลค่าเหมือนกรณีที่อาร์เจนติน่า เป็นต้น- การที่ดร.โสภณบอกว่า Warren Buffet ถือเงินสดนั้น จริง ๆ แล้ว CK บอกว่าเขาถือ Cash Equivalent ซึ่งก็คือตราสารหนี้ หรือพันธบัตร 10 ปีของอเมริกายกที่ 2 : ดร.โสภณ- เงินเฟ้อที่ไทยจริง ๆ ไม่ได้สูงขนาดนั้น โดยถัวเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ 0.6%- บ้านว่างที่ญี่ปุ่นมีอยู่กว่า 8 ล้านหน่วย แต่ไม่สามารถรื้อได้เนื่องจากภาษีแพง แต่มีการสร้างบ้านใหม่เกือบ 1 ล้านหน่วยทุกปี- เขายังแย้งว่า บ้านไม่ใช่หนี้สิน เพราะชื่อบนโฉนดเป็นของเรา สามารถนำไปปล่อยเช่า หากเราซื้อแล้วผ่อนก็เหมือนเช่าตัวเองอยู่ที่ 6-7% ตาม market range และอาจได้ ROI หากราคาบ้านเพิ่มขึ้น เขากล่าวอ้างตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่าดัชนีราคาบ้านและที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องยกที่ 2 : คุณดิว- เขาแย้งว่า ดร.โสภณ อาจลืมคิดเรื่องดอกเบี้ย ซื้อหรือเช่า อยู่ที่ความจำเป็นในตอนนั้น หากมีเงินดาวน์มากกว่า 50% มีงานที่มั่นคง มั่นใจว่าไม่ย้ายจากตรงนี้ และพร้อมก็สามารถลงทุนได้ แต่หากเป็นเด็กจบใหม่ อาจมีการเปลี่ยนงาน บ้านจะกลายเป็นห่วงได้- การเล่นอสังหา หากคุณเป็นคนมีเงิน สามารถเก็งที่ในเมือง แต่ที่ไกล ๆ นั้น ในไทยมีข้อเสียเนื่องจากมีที่เยอะ เก็งได้ยาก รวมทั้งชุมชนหรือถนนอาจโตไปคนละทางกับที่ที่เราไปเก็ง- สินทรัพย์ที่เขาแนะนำให้ดูมี 2 อย่างในสถานการณ์โลกปัจจุบันคือ ทองคำ กับหุ้น จากสงครามและเทรนด์ใหญ่ยกที่ 2 : คุณ CK- คุณ CK เล่นหุ้นตั้งแต่อายุ 14 มีประสบการณ์ ความเจ็บปวดและความสำเร็จในตลาดหุ้นสหรัฐฯ แต่เขาเสนอว่านาทีนี้ควรลงทุนในหนี้ เนื่องจาก 10 ปีก่อน ตราสารหนี้มีอัตราตอบแทนอยู่ใกล้ 0 ขณะที่ตอนนี้อยู่ที่ 4.75% แต่ที่หุ้นทุกวันนี้ขึ้นมันคือจังหวะของ S-Curve ใหม่ที่เรียกว่า AI เพียงแต่ว่า ในหุ้นกลุ่มนางฟ้าขณะนี้นอกจาก NVIDIA ยังไม่มีบริษัทใดที่สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำได้จาก AI มันจึงมีลักษณะเหมือน Bubble- ต่อไปรายได้ของ Google จาก Search Engine อาจได้รับผลกระทบจากการเข้ามา Generative AI ที่คนไม่ต้องเข้าไปค้นหาข้อมูลจาก Google อีกต่อไป- ยิ่งทำให้เขามองว่า Safe Heaven จริง ๆ คือหนี้ของรัฐและหนี้ของธนาคารยกที่ 3 : ดร.โสภณ- เขาไม่ถือหุ้นเลย- ที่ผ่านมาเขาค่อนข้างต่อต้าน Bitcoin แต่ก็พูดว่าไม่ปิดกั้นในอนาคต- ราคาของที่ดินและบ้านของกรุงเทพโต 10% ต่อปี ภูเก็ต 7% หากมีสงคราม ดร.ไม่แน่ใจว่า Bitcoin จะยังใช้ได้ไหม แต่จากประสบการณ์ส่วนตัว ตอนที่เขมรแตกในช่วงสงครามเย็น พวกเขาเอาทองมาแลกข้าวที่ชายแดน ทองสามารถถูกแลกเปลี่ยนในยามจำเป็นยกที่ 3 : คุณซีเค- CK บอกว่า การชักชวนให้คนรุ่นใหม่ซื้อบ้านนั้นไม่ดี- ยกตัวอย่างจากจีนที่กำลังมีปัญหาวิกฤติจากการสร้างบ้านและคอนโดจำนวนมาก- สำหรับเขา อสังหาริมทรัพย์มีหลายเกรดClass 1: Single Family Home หรือบ้าน คอนโด นั้นไม่ดี เพราะบ้านไม่สร้างเงินให้กับเรา ไม่มีคนซื้อ เพราะคนในประเทศไม่มีคนซื้อแล้ว โดยยกตัวอย่างจากนโยบายของอดีตนายกฯ เราต้องดู Market Rate จากค่าเช่า ยิ่งสร้างขึ้น ราคาจะคงที่ การซื้อบ้านจะทำให้เรากลัว ไม่มีอิสระในการตัดสินใจและเสพติดเงินเดือน หากมีความฝันที่ไม่อยากเป็นพนักงานเงินเดือน ไม่ควรซื้อบ้าน ค่าใช้จ่ายที่สูงที่สุดของบ้านคือค่าเสียโอกาสClass 2: Multi-Family อย่างอพาร์ทเม้นท์ เนื่องจากสร้างกระแสเงินสดให้เราClass 3: อสังหาฯ ที่ดีที่สุด คือที่ดินเกษตรกรรม เนื่องจากประเทศมีทรัพยากรที่จำกัด 2 อย่าง คือประชากรและที่ดิน โอกาสที่ดีที่สุดคือที่ดินเกษตรกร ไม่ใช่การสร้างบ้านและการซื้อบ้าน- เขาย้ำว่า เขาไม่ได้ห้ามซื้อบ้าน แต่อย่ารีบซื้อ ซื้อตอนพร้อมดังที่คุณดิวบอกยกปิดท้ายกับหมัดก่อนกลับบ้าน- คุณดิวยังคง Neutral ต่อการเลือกเลือกสินทรัพย์ เพราะสำหรับเขา เขาต้องการสร้าง Passive Income และการลงทุน เขามองว่าคุณไม่มีวันมีอิสระทางการเงินจริง ๆ หากตอนนอนหลับไม่มีแต้มต่อที่สร้างกระแสเงินสดเข้ากระเป๋าคุณได้ เนื่องจากคนเรามีชั่วโมงการทำงานจำกัด 8-12 ชมถ้าคุณสามารถหาเงินตอน work day หรือ weekend คุณชนะ คุณดิวกล่าว- Bitcoin เขาขอไม่ออกความเห็นดร.โสภณ- ดร.โสภณ แย้งกลับว่า การซื้อบ้าน ไม่ใช่ว่าปล่อยผ่อนยาว ๆ 30 ปี ควรจะรีบปิดให้เร็วที่สุดเพื่อขยายไปหาลงทุนทำอย่างอื่นต่อ- ขณะที่ในไทยไม่มีปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยเหมือนประเทศกำลังพัฒนา จีนมีบ้านร้าง 50 ล้านหน่วย ญี่ปุ่น 8-9 ล้านหน่วย จริงๆ สถานการณ์ในไทยไม่ได้แย่ ปีนี้ Developer ผลิตที่อยู่อาศัยออกมาใหม่ 60,000 กว่าหน่วย- ถ้าไม่มีคนเช่า เราต้องถัวเฉลี่ยคิดเป็น Occupancy rate ไม่ใช่คิดแค่ 0% หรือ 100% แบบ Binary- ดร.โสภณให้คำแนะนำเกี่ยวกับการทำการเกษตร นั้นไม่ดีเนื่องจากหากคุณไม่รู้วิธีดูที่ดิน และวิธีการทำการเกษตร อาจจะจมไปเลย- เขาหยิบอ้างข้อมูลของผู้ลงทุนใน Bitcoin ว่ามีเพียง 0.03% ของผู้ลงทุนที่ ถือ Bitcoin เกินจำนวนกว่า 50% อาจสามารถกำหนดราคาขึ้นลงได้ มีคนประสบความสำเร็จแค่ 10% สามารถลองเล่นเป็นประสบการณ์ ตามแฟชั่น แต่ในระยะยาวเขามองว่าไปประกอบอาชีพที่สร้างสรรค์ อาจถูกจริตคุณมากกว่าคุณ CK- คุณ CK เสนอว่า การที่ดร.โสภณกล่าวหาบิทคอยน์ โดยเฉพาะการเป็นเครื่องมือของอาชกร การฟอกเงิน เขามองว่าผู้ร้ายจริง ๆ คือเงินสด การทุจริต คอรัปชั่น การโกงนั้นใช้เงินสดซึ่งไม่สามารถจับมือใครดมได้ ร้านค้าสามารถใช้หนีภาษี เนื่องจาก track ไม่ได้คำแนะนำส่งท้าย- คุณ CK พูดถึงการที่โลกเราเปลี่ยนเร็วมาก ๆ ขณะที่วิธีเก่า ๆ อาจจะยังใช้ได้อยู่แต่คนรุ่นใหม่ควรลองศึกษาวิธีใหม่ ๆ ที่เร็วกว่า เพราะเราอาจเป็นคนที่ถูกรั้งท้ายได้- ขณะที่ดร.โสภณในวัย 66 ปีแนะนำคนรุ่นใหม่ว่า ต้องพยายามศึกษาเองจริง ๆ จุดอ่อนบางครั้งคือเชื่อเมนเทอร์ ใช้วิจารณญาณดี ๆ ค้นคว้าด้วยตัวเราเอง จุดเหมือนในคำแนะนำดูเหมือนว่า speaker ทั้ง 3 ท่านจะมีความเห็นในสินทรัพย์ที่ต่างกันออกไป แต่สิ่งหนึ่งที่พวกเขาดูเหมือนจะเห็นตรงกันคือ "การลงทุนเพื่อสร้างกระแสเงินสด" ส่วนจะเป็นสินทรัพย์ประเภทใด ความเสี่ยงขนาดไหน ผู้ลงทุนควรศึกษาด้วยตนเองขอบคุณทาง Bitkub ที่จัดงานในรูปแบบดีเบตที่ช่วยให้คนไทยได้เข้าถึงแง่มุมต่าง ๆ ในด้านการลงทุนของแต่ละสินทรัพย์
